47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

惠民生、谋创新、促开放——解读2023年我国关税调整方案******

　　新华社北京12月29日电题：惠民生、谋创新、促开放——解读2023年我国关税调整方案

　　新华社记者申铖

　　关税是国家宏观调控的一项重要手段。每逢年末，我国会根据经济社会发展情况，对部分进出口商品的关税税率进行调整。经国务院批准，国务院关税税则委员会29日对外发布公告，明确了2023年我国关税调整方案。

　　接受新华社采访的专家和业内人士表示，此次调整降低了部分医疗产品、消费品、资源产品、原材料和零部件等多种商品进口关税，将进一步满足百姓生活、企业生产和社会发展需要，充分发挥关税作为国内国际双循环联结点的作用，以高水平对外开放助力构建新发展格局、实现高质量发展。

　　惠民生：调整部分医疗产品、消费品关税 更好满足百姓需求

　　聚焦民生关切运用关税杠杆，就能“撬动”更多好产品、好商品进入千家万户，进一步提升民生福祉、满足百姓需求。

　　根据公告，2023年1月1日起，我国将对1020项商品实施低于最惠国税率的进口暂定税率。

　　记者查阅公告附表发现，为保障人民健康，减轻患者经济负担，我国将对部分抗癌药原料、镇癌痛药品、抗新冠病毒药物原料等实施零关税，并将降低假牙、血管支架用原料、造影剂等医疗产品进口关税。

　　实际上，自2018年以来，我国已先后取消了第一批和第二批抗癌药、罕见病药原料药以及部分用于治疗哮喘的生物碱类药品的进口关税，降低了颅内取栓支架、人造关节等医疗器材的进口关税。

　　“围绕人民群众关注的药品和医疗器材，我国持续调整进口关税，有助于更好保障人民健康安全，更好实现‘病有所医’。”清华大学公共管理学院国际发展与全球治理研究所副所长高宇宁说。

　　近年来，中国大市场的巨大潜力持续释放，百姓对“全球好货”的需求不断增长。

　　此次发布的公告明确，2023年我国将降低婴幼儿食用的均化混合食品、冻蓝鳕鱼、腰果等食品，咖啡机、榨汁器、电吹风等小家电的进口关税。

　　“通俗地讲，就是让大家买得更方便、更便宜。”在高宇宁看来，降低这些消费品的进口关税，响应了人民对美好生活的需求，也有助于扩大对外开放、促进国内国际双循环顺畅联通。

　　谋创新：多项关税调整推动创新发展 提升产业链供应链韧性

　　促进先进制造业创新发展是此次关税调整的一大亮点。根据公告，2023年我国将降低铌酸锂、燃料电池所用的氧化铱、风力发电机所用的滚子轴承等商品进口关税。

　　据了解，铌酸锂是半导体生产材料，燃料电池所用的氧化铱是汽车行业所需的重要原材料，风力发电机所用的滚子轴承则是风电行业所需的零部件。

　　高宇宁表示，对这些重要的原材料、中间品及零部件降税，有利于引进先进技术和产品，激发企业创新活力，加快产业转型升级。

　　公告明确，2023年我国还将对钾肥、未锻轧钴实施零关税，并降低部分木材和纸制品、硼酸等商品进口关税。

　　在中国农业科学院农业信息研究所国际情报研究室主任张学彪看来，这些调整能够加强我国资源供应能力，有助于降低企业经营成本，支持企业更好在全球范围内配置资源，助力提升产业链供应链韧性。

　　此外，2023年7月1日起，我国还将对62项信息技术产品的最惠国税率实施第八步降税。调整后我国关税总水平将从7.4%降至7.3%。

　　2016年我国首次对《信息技术协定》扩围产品实施降税，至今已实施了七步降税。在业内人士看来，按照《信息技术协定》降低税率，可促进相关商品进口，有利于我国信息技术发展，促进国内相关行业和经济发展；也有利于全球高新技术发展，为经济全球化提供助力。

　　促开放：调整有关协定税率 推动构建高标准自贸区网络

　　党的二十大报告明确提出“推进高水平对外开放”，并作出一系列重要部署。“扩大面向全球的高标准自由贸易区网络”是其中的部署之一。

　　此次发布的公告明确，根据我国与有关国家或地区签署的自由贸易协定和优惠贸易安排，2023年将对19个协定项下、原产于29个国家或者地区的部分进口商品实施协定税率。

　　“这29个国家和地区，约覆盖我国对外贸易总额的近一半。可以说，我国对外贸易的‘朋友圈’越来越大，‘点赞’的朋友也越来越多。”高宇宁说。

　　其中，根据《区域全面经济伙伴关系协定》（RCEP）有关规定以及协定对印度尼西亚生效情况，自2023年1月2日起，我国将对原产于印度尼西亚的部分进口商品实施RCEP协定税率。作为世界上人口数量最多、成员结构最多元、发展潜力最大的自贸区，RCEP建设将迈出新步伐。

　　此外，2023年将继续对44个与我国建交并完成换文手续的最不发达国家实施特惠税率，支持和帮助最不发达国家加快发展。

　　总体来看，调整有关协定税率等安排，将推动构建高标准自由贸易区网络，更好塑造国际合作和竞争新优势，提升国际循环质量和水平，践行互利共赢的开放战略，助力推进高水平对外开放。